青州——这个一直被房地产埋没的城市正在发生着让人惊恐的变化。

******，2020年3月25日，003号果园地块摘牌。两家本地房企经过50多轮的激烈角逐，山东华普不动产集团玉玺地产***终斩获囊中，成交总价3.602198亿元，单价约600.5万元/亩，青州新地王正式登基。

毫无疑问，本地王再次暴力刷新了我们对青州楼市的认知，让我们领教了什么是本地大佬的财大气粗，什么是楼市的日新月异，什么是房企的“城头变幻大王旗”。

这个城市的每一个人，都应该记住这一历史时刻。我们暂且不谈“面粉比面包贵”的理论，而是静静等待关于毁灭或重生的故事。

拍卖是在上午10点左右结束的，中午就开始被各种消息刷屏。有惊叹青州进入一线房价时代的，有猜想这家本地房企用什么样的产品摊平地价的，更有传言城南项目封盘准备调价的。总而言之，地王的消息对于所有人来说，都是异常狂躁的。

同样，作为楼市小编，我也是越来越糊涂，不知道果园地王是一个时代的开始，还是一个时代的结束。

当然，新地王的诞生并非偶然，其中有参拍房企的无奈与纠结，更有对青州独特片区价值的信心。

就在这几天，竞得房企曾经开发的范公亭文苑，一套复式260㎡的房子，以550万元的价格成交。

这家公司涉足之处，不管是地价还是房价，看起来都有点诡异，6434元/㎡的楼面价，已经超过现在青州商品房的销售均价，我们原有的拿地开发逻辑已经被完全推翻。

或许，在目前的市场状态下，开发商是另一种拿地逻辑，避开区域竞争，规避市场红海，根据客户需求，去做适合某些群体的完美豪宅产品。

项目预名“玺园”，与刚刚定名的坦博尔项目“绿城·蘭园”遥相呼应，从案名看，初步有了豪宅的感觉。

而从现有的区域市场来看，果园地块所在的区域，除了毗邻相当优秀自然配套外，又有城西学区和古城景区的双加持，居住体验感******。区域购房客户改善属性明显，本地客群基数不算小，但购买力要求极高。

区域属性和客户需求，决定了项目属性和产品设计，这一切早已是定局。但是，***终产品还是会被地价所裹挟。

目前果园地块楼面价6434元/㎡，加上预算的建安、税费、营销费用，以及可能的龙湖等服务成本，综合成本可能在1.2万元/㎡以上。当然，售价也可能如众多狂欢中的营销人所说的那样——1.5万元/㎡以上。

总之，果园地块有豪宅这一条路可走，但成败犹未可知，需要极高的眼界和操盘水平。

我们希望这座美丽城市以后每一块土地的价值都得到尊重，每一块土地上附着的都是***适合的产品！

******，地王光芒万丈，以此文献给刚刚登基的儿时乐园果园地王，祝我们的土地拍卖，芝麻开花节节高，祝这片土地上生存的你我又增添了必须努力挣钱的动力，只为活着！